Foto: Carl Martin Nordby

Lovendring for salg av hus og hytte skal redusere konfliktnivået

Ny lov pålegger grundigere tilstandsrapporter. Endringene i Avhendingsloven gjelder i både helårsbolig og fritidsbolig.

Ved årsskiftet trådte det nye regler i kraft for kjøp og salg av bolig. I tillegg til endringer i avhendingslova, kom det en ny forskrift til loven. Den nye forskriften stiller minimumskrav til tilstandsrapporter som brukes i forbindelse med salg av brukt bolig.

Dette skal gi forbrukerne bedre informasjon tilstanden til boligen før et kjøp. En av de viktigste lovendringene er at boligen ikke lenger kan selges "som den er". Den nye forskriften stiller strengere krav til undersøkelser av våtrom, rom under terreng og krypkjellere. Tilstandsrapporter som tilfredsstiller kravene i den nye forskriften, vil bety langt grundigere undersøkelser for å avdekke skjulte skader. 

Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) har fått i oppdrag fra Kommunal og moderniseringsdepartementet å veilede de som lager tilstandsrapporter etter det nye regelverket. Direktør i DiBK, Per-Arne Horne, tror likevel ikke at dette vil legge noen demper på kjøp og salg av eldre boliger.

— Mange ønsker å kjøpe oppussingsobjekter. De nye tilstandsrapportene gjør at kjøper er godt opplyst om manglene. Dermed reduseres faren for konflikter i etterkant av bolighandelen, sier Horne.

Det vil fremdeles være mulig å gjennomføre salg av boliger uten tilstandsrapporter.

— En tilstandsrapport er ikke noe krav i regelverket, men vil gi en ekstra trygghet også for selgeren. Med en tilstandsrapport utført i tråd med den nye forskriften, kan ikke kjøperen peke på noe som er beskrevet i tilstandsrapporten som en mangel ved boligen. Kjøperen må sette seg godt inn i alt som står i tilstandsrapporten, mener Horne.

Den nye forskriften sier også at den byggesakskyndige som utfører tilstandsrapporten skal gi et anslag på det vil koste å utbedre rom/bygningsdeler som får laveste tilstandsgrad, det vil si tilstandsgrad 3.

— Alt i alt vil dette gi en tryggere bolighandel. Vi kan også håpe at dette fører til at nye eiere av eldre boliger gjør gode valg når de starter med oppussings- og renoveringsabeider, konkluderer Horne.

-------

Saken fortsetter under annonsen.
[annonse]
Forskriften Tryggere bolighandel og veiledning

  • Trer i kraft 1. januar 2022
  • Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) har ansvaret for faglig veiledning knyttet til kapittel 2, i forskriften om tryggere bolighandel.
  • Forskriften på Lovdata
  • Se veiledning om forskrift og hvordan du kan kontakte DiBk her
  • Byggstart.no er en tjeneste som hjelper bolig- og hytteeiere å finne riktige fagfolk til bygg- og renoveringsprosjekter.
---–---

De nye reglene kommer også til å forandre måten vi kjøper og selger hytter på. Blant annet vil det heller ikke lenger være mulig å selge hytta "som den er", og tilstandsrapporten må tilfredsstille strenge krav for å bli godkjent.

Endringene i Avhendingsloven gjelder i både helårsbolig og fritidsbolig. 

– På mange hytter, og særlig eldre hytter, har det nok vært vanlig å slurve med dokumentasjonen av utført arbeid. I tillegg har det vært vanlig med større grad av egeninnsats på hyttene, sier Audun Bringsvor i Norsk Hyttelag.

De nye reglene betyr at ansvaret for tidligere utført arbeid på hyttene i stor grad overføres fra kjøper til selger.

– Selv om målsetningen med lovendringen er å få færre konflikter knyttet til kjøp og salg, venter vi en økning i antall henvendelser fra medlemmer til Hytteadvokaten når de nye reglene trer i kraft, sier Audun Bringsvor.

(Saken fortsetter under)

Forbudet mot generelle forbehold som for eksempel "selges som den er" er ment å motivere selger til å avdekke og opplyse om alle feil og mangler boligen eller hytta har, da det som er opplyst om og dokumentert før salget, ikke kan klages på. Dette betyr samtidig at ansvaret for skjulte feil og mangler overføres til selger.

Strenge krav til tilstandsrapporten sørger for at feil og mangler dokumenteres og at skjulte feil og mangler ikke kommer som en overraskelse på den nye eieren. Dette gir beskyttelse for selger.

– Dette gjør det samtidig desto viktigere at kjøper er nøye med å lese alle salgsdokumenter og at selger er nøye på dokumentasjon og stiller med en godkjent tilstandsrapport. Kjøper må dessuten justere forventningene etter hyttas alder, og eldre hytter kan ha feil og mangler uten at det nødvendigvis betyr at selger kan holdes ansvarlig for disse, sier Andreas Jebsen, daglig leder i Byggstart.no

– Endrer dette måten vi kjøper og selger på?

– Ja, uten tvil. De nye endringene er noe vi alle må ta stilling til når vi i fremtiden skal kjøpe eller selge. I stor grad betyr endringene at salg blir tryggere, men det innebærer også merarbeid for selger og gjør det viktigere enn tidligere å få dokumentasjon på alt arbeid utført på hytta. For en del eldre hytter hvor det foreligger lite dokumentasjon, kan det være vanskelig å tilfredsstille alle kravene før salg, sier Jebsen.

– Om du eier en eldre hytte hvor du har gjort mye av arbeidet selv eller brukte lokale håndverkere som bare har "ordnet" ting uten verken dokumentasjon eller regning, kan du stå overfor en stor utfordring om du skal selge hytta en gang i fremtiden, sier Audun Bringsvor.

Byggstart.no er en tjeneste som hjelper bolig- og hytteeiere å finne riktige fagfolk til bygg- og renoveringsprosjekter.

– Hva er de vanligste feilene og manglene i norske fritidsboliger?

– På hytter finner vi ofte vanlige feil som lekke tak og utette membraner på våtrom, akkurat som i helårsboliger. Men det er også en del gjengangere som er særlig vanlige på hytter, sier Andreas Jebsen, som påpeker at egeninnsats gir en sterk og viktig eierskapsfølelse til hytta, men risikoen er at enkelte tar på seg oppgaver de ikke burde.

– Elektriske arbeider er ikke noe man har lov til å gjøre selv, og våtrom burde man absolutt holde seg unna med mindre man har nødvendig kompetanse, påpeker Jebsen.

I kjelleren er det såpass stor sjanse for fukt og råte at drenering og etterisolering bør gjøres av fagfolk. Flere utfører også søknadspliktige arbeider uten å søke kommunen om tillatelse. Dette kan for eksempel gjelde bygging av bod eller brygge i strandsonen, tilbygg eller utvidelse av terrassen.

Hytter er også ofte mer utsatt for vær og vind enn boliger, og hytter står også uten tilsyn deler av året. Dermed blir heller ikke vedlikehold utført så ofte som det kanskje bør. Hyttene bærer ofte preg av dette, og det er ikke uvanlig å finne råte-, fukt- eller skadedyrproblemer på hytter, særlig eldre hytter. Mus er absolutt ikke uvanlig. De fleste nyere hytter er imidlertid bygget etter en helt annen standard, og her kan man forvente en bedre tilstand og mindre vedlikeholdsbehov.

Saken fortsetter under annonsen.
[annonse]
Utilstrekkelig eller fraværende drenering, ventilasjon og fuktsikring kan være en kostbar utfordring for hytter. Drenering og fuktsikring sørger for å lede vekk vann og forhindre at bygningen får fuktskader. Det skal imidlertid merkes at eldre hytter ofte har lufteluker i stedet for ventilasjon. Dette forebygger fukt og dårlig inneklima, men betyr også en noe kaldere og mer trekkfull hytte.

Peiskos er nesten synonymt med hyttekos. Om en fjellhytte mangler peis, kan det fort være utfordrende å få solgt den. Nordmenn forventer peis eller vedovn på hytta, men det er også hendig om ildstedet er i god og forskriftsmessig stand. Dette er ikke gitt, blant annet på grunn av alder og nordmenns forkjærlighet for egeninnsats på hytta.

Med de nye reglene har selger ansvaret for at slike feil og mangler dokumenteres og opplyses om, og at det utarbeides en godkjent tilstandsrapport. Men det hviler også et betydelig ansvar på kjøper, som må lese tilstandsrapporten grundig.

Den nye forskriften for tilstandsrapporter krever at språket skal være forbrukervennlig, men det kan likevel være at de ulike begrepene og problemstillingene virker fremmed.

– Er du som kjøper usikker på hva tilstandsrapporten sier, burde du ta en prat med eiendomsmegler eller eventuelt takstmann før du legger inn bud på hytta, er rådet fra Audun Bringsvor i Norsk Hyttelag.

Debatt
Rana No oppfordrer leserne til saklig debatt!
Tenk over hva man skriver og vis hensyn. Kommentarfeltet overvåkes av våre moderatorer. Grove overtredelser av normal debattskikk kan straffes med utestengelse.